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Conseils d'experts

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MÉTHODES DE RÉPARTITION AUX FINS DU CALCUL DE VOS INTRANTS : AVEZ-VOUS PROCÉDÉ À UNE RÉVISION RÉCEMMENT?

Comme vous le savez probablement, aux fins de la TPS et de la TVQ, selon les règles générales, une municipalité n’est pas en mesure de réclamer de crédit de taxe sur intrant (« CTI ») et de remboursement de taxe sur intrant (« RTI ») si elle ne peut justifier une utilisation de cet immeuble à plus de 50% à des fins commerciales, soit pour ses activités taxables (ex : location court terme, location long terme à des fins autres que résidentielle, etc.)[1].

L’article 211 de la Loi sur la taxe d’accise (« LTA ») (article 272 de la Loi sur la taxe de vente du Québec (« LTVQ »)) permet cependant à une municipalité de faire le choix de rendre taxable la fourniture d’un immeuble. En effet, en complétant le formulaire FP-2626, la municipalité peut indiquer aux autorités fiscales dans quel pourcentage elle utilise l’immeuble en question à des fins commerciales et, ainsi, avoir droit de récupérer les taxes payées sur les dépenses y afférentes, dans cette même proportion, pour autant que le pourcentage d’activités commerciales dépasse 10%.

Ce choix, bien que pouvant sembler extrêmement intéressant, peut se révéler être une arme à double tranchant. En effet, le pourcentage d’utilisation commerciale de l’immeuble divulgué aux autorités fiscales doit être établi avec rigueur et être basé sur une méthode juste et raisonnable.

Auparavant, certaines méthodes n’impliquaient qu’un calcul de l’espace du bâtiment utilisé à des fins commerciales. Avec le temps, les autorités fiscales ont exigé que ces méthodes prennent en considération la superficie totale du lot sur lequel se trouve le bâtiment, telle que retrouvée au Registre foncier du Québec et conformément à la définition du terme « immeuble ».  Donc, il est à présent important de considérer les espaces communs intérieurs et extérieurs, notamment les espaces verts, les stationnements et les parcs.  De plus, il faut dorénavant calculer la proportion des heures réelles fournies à des fins taxables pour chaque espace de l’immeuble en comparaison avec le nombre d’heures où ce même espace est non loué ou fourni à titre gratuit à certains organismes communautaires se trouvant sur le territoire d’une municipalité.

Si la méthode utilisée pour déterminer le pourcentage d’utilisation commerciale d’un immeuble n’est pas conforme aux règles applicables, la municipalité pourrait se voir cotiser les intrants qu’elle a réclamé en trop au cours des quatre dernières années.

Il est également important de savoir que le pourcentage d’utilisation commerciale d’un immeuble doit être révisé annuellement. Il arrive fréquemment qu’une municipalité produise le choix de l’article 211 de la LTA sans toutefois le réviser pendant plusieurs années. Cette situation est problématique et peut ne pas être optimale puisqu’elle peut placer la municipalité en situation d’opportunité ou de risque fiscal. En effet, tout changement de plus de 10% de l’usage commercial du bâtiment doit obligatoirement être notifié aux autorités fiscales.

En conséquence, une diminution de 10% ou plus de l’utilisation commerciale d’un immeuble génère l’application des règles de changement d’usage et une remise de taxes devrait alors être effectuée par la municipalité. Les montants à remettre pourraient donc être élevés considérant les valeurs importantes des immeubles. À l’inverse, une augmentation de plus de 10% de l’utilisation commerciale d’un immeuble pourrait générer une réclamation de CTI et de RTI additionnelle.

Nous vous invitons donc à consulter votre expert en taxes à la consommation si votre municipalité n’a pas récemment mis à jour le calcul du pourcentage d’utilisation commerciale d’un immeuble visé par le choix de l’article 211 de la LTA ou si vous croyez que l’un de vos immeubles pourrait être admissible à un tel choix.

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[1] À l’inverse, elle pourra réclamer 100% des CTI et RTI relatifs à cet immeuble si elle justifie une utilisation de l’immeuble de plus de 50% à des fins d’activités commerciales (art. 209 LTA et 267 LTVQ).

 

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