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Conseils d'experts

Flip immobilier et taxes à la consommation

RÉNOVER POUR REVENDRE : Règles importantes à connaître quant aux rénovations majeures

Au courant des dernières années, nous avons pu observer une tendance marquée au « flip » immobilier, ou spéculation immobilière. Plusieurs émissions de téléréalité ont même été produites sur ce thème. On peut définir un « flip » immobilier comme étant l’achat d’une propriété au moindre prix possible et sa revente, dans un délai de moins d’un an, au prix le plus élevé possible.

Cependant, peu de gens savent que des incidences en taxes de vente (TPS et TVQ) peuvent être générées par ces opérations. En effet, lorsqu’un immeuble d’habitation est l’objet de rénovations majeures, il est possible que le propriétaire soit dans l’obligation de remettre, aux autorités fiscales, un montant à titre de TPS et de TVQ sur la juste valeur marchande (« JVM ») de cette propriété, et ce, même si le propriétaire n’est pas inscrit aux fichiers des taxes de vente.

Les règles applicables

Lorsque des rénovations majeures sont apportées à un immeuble d’habitation, les articles 191 de la Loi sur la taxe d’accise et 223 de la Loi sur la taxe de vente du Québec définissent que les situations suivantes se produisent :

Le propriétaire de l’immeuble est réputé avoir reçu la fourniture taxable par vente de son immeuble à la dernière des dates suivantes :
  • Le jour où les travaux sont achevés à plus de 90 %;
  • Le jour où il occupe l’immeuble ou le jour où il en remet la possession à un locataire.
  • Le propriétaire est réputé avoir payé, à titre d’acquéreur, et perçu, à titre de fournisseur, la taxe sur la JVM de l’immeuble.

En résumé, le propriétaire de l’immeuble rénové de façon majeure est tenu de remettre à l’Agence du revenu du Québec (« ARQ ») les montants de TPS et de TVQ calculés sur la JVM de la propriété à la suite des travaux. Le principe soutenant cette obligation vient du fait que la vente d’un immeuble d’habitation neuf est taxable. Pour les autorités fiscales, un immeuble rénové à plus de 90 % équivaut à un immeuble neuf. Conséquemment, la vente d’une telle résidence sera assujettie aux taxes de vente, de même que si l’immeuble est loué à des fins résidentielles.

On appelle ce concept « fourniture à soi-même » ou, plus communément, « autocotisation ».

Afin de pouvoir appliquer correctement cette règle, il est important de savoir ce que les autorités fiscales considèrent être des « rénovations majeures ». Selon ces dernières, les critères suivants doivent être respectés :

  • la totalité, ou presque,
  • du bâtiment existant
  • doit être enlevée ou remplacée.

La totalité, ou presque,

Pour satisfaire à cette exigence, au moins 90 % du bâtiment, tel qu’il existait avant le début des travaux, doit être rénové dans une mesure minimale. Cette exigence s’applique à l’intérieur du bâtiment uniquement. Il est important de noter que le coût des rénovations n’est pas une méthode acceptable pour déterminer si l’exigence de « la totalité, ou presque, » est satisfaite[1]. La méthode de la superficie en pieds carrés ou du nombre de pièces rénovées devra être priorisée.

Par exemple, pour un immeuble comprenant 1 200 pi2 de plancher et 3 500 pi2 de superficie de murs intérieurs (total de 4 700 pi2), il faudrait que 4 230 pi2 ou plus de cette superficie soit rénovée pour que ces travaux soient qualifiés de rénovations majeures.

De la même manière, si une résidence comporte 10 pièces et que 5 d’entre elles sont rénovées, ces travaux ne pourront pas être qualifiés de rénovations majeures.

Du bâtiment existant

« C’est le bâtiment qui existait immédiatement avant les travaux qui doit faire l’objet de rénovations majeures. Cela signifie que les ajouts au bâtiment existant ne sont pas pris en considération au moment de déterminer si des rénovations majeures ont été faites.[2] »

Aussi, afin de déterminer si l’immeuble a subi des rénovations majeures, seules les pièces habitables devront être prises en compte dans les calculs de la superficie ou du nombre de pièces. Par exemple, les espaces réservés pour les appareils de chauffage et d’approvisionnement en eau, en gaz et en électricité de l’immeuble ne doivent pas être inclus.

Doit être enlevée ou remplacée

« Cette exigence vise le genre ou la nature des rénovations requises pour être conformes à la définition de rénovations majeures. Selon cette définition, au moins 90 % du bâtiment existant doit être enlevé ou remplacé, à l’exception des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers (appelés éléments exclus).[3] »

Cependant, le changement de certains des « éléments exclus » peut parfois venir appuyer la conclusion selon laquelle des rénovations majeures ont eu lieu.

En résumé, l’intérieur de l’immeuble doit être modifié en presque totalité afin que les travaux se qualifient à titre de rénovations majeures : les armoires et les comptoirs de cuisine, les appareils sanitaires des salles de bain et les panneaux de gypse (murs et plafonds) de la presque totalité des pièces doivent être changés.

Des travaux de peinture ou la réparation de cabinets de cuisine ne seront pas des éléments permettant de respecter ce critère.

Délais et remboursements possibles

Tel que mentionné précédemment, la taxe à remettre à la suite de la règle de fourniture à soi-même (ou autocotisation) doit être versée à l’ARQ, par un inscrit aux fichiers des taxes, dans la période de déclaration couvrant la plus tardive de la date de la prise de possession de l’immeuble par l’occupant ou de la date ou plus de 90 % des travaux sont complétés. Pour un non-inscrit, cette somme doit être versée dans le mois suivant le plus tardif de ces événements.

Il est également important de noter que certains remboursements sont offerts au propriétaire d’un immeuble ayant subi des rénovations majeures : remboursement des taxes payées sur les coûts de construction, remboursement pour immeuble d’habitation neuf, remboursement pour immeuble locatif neuf, etc. Ces remboursements permettent ainsi d’atténuer la facture relative aux taxes à remettre par le biais de l’autocotisation.

Finalement, nous jugeons pertinent de vous mentionner que le délai de prescription habituel de 4 ans applicable en matière de taxes de vente ne s’applique pas dans le cas d’une autocotisation qui n’aurait pas été effectuée par un contribuable. En effet, dans le cas d’un non-inscrit, puisque la déclaration de taxes concernant l’autocotisation n’aura jamais été produite, le délai de prescription ne commencera pas à courir. De façon générale, les autorités fiscales soutiennent que le fait de ne pas déclarer les montants relatifs à une autocotisation constitue « une présentation erronée des faits, par négligence, inattention ou omission volontaire », au sens du paragraphe 298(4) de la Loi sur la taxe d’accise (article 25.1 de la Loi sur l’administration fiscale), permettant ainsi d’émettre une cotisation à la suite de l’expiration du délai de prescription.

Pour l’ensemble de ces raisons, nous vous suggérons de consulter un spécialiste en taxes à la consommation afin de déterminer non seulement les montants à remettre aux autorités fiscales, mais également les remboursements auxquels vous pourriez avoir droit.

 

[1]       Bulletin d’information technique sur la TPS/TVH B-092 Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, p. 4.

[2]       Idem, p. 5

[3]       Idem, p. 6

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