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Conseils d'experts

gain capital ou revenu d'entreprise

PROFIT RÉALISÉ À LA VENTE D’UN IMMEUBLE : Gain en capital ou revenu d’entreprise?

Étant donné l’effervescence du marché immobilier au cours des dernières années, connaître les incidences fiscales de la disposition d’un immeuble prend toute son importance. La détention d’un immeuble sur une courte période peut attirer l’attention du fisc. En effet, la distinction entre la réalisation d’un gain en capital (imposable à 50 %) ou d’un revenu d’entreprise (imposable en totalité) au moment de la disposition d’un immeuble demeure, encore et toujours, une zone grise et litigieuse entre le contribuable et le fisc. L’intention première du contribuable au moment de l’acquisition peut et s’avère très importante, tout comme son intention secondaire.

Dans une transaction dite de flip immobilier (acheter, rénover, revendre) où l’intention du contribuable au moment de l’achat est de réaliser un profit rapide en revendant le bien rapidement une fois les rénovations terminées, le profit réalisé devrait être imposé comme un revenu d’entreprise et non comme un gain en capital. L’intention du contribuable n’est pas d’utiliser le bien dans un cadre personnel ou dans la cadre d’une entreprise, mais plutôt de réaliser un profit sur un investissement. L’impôt devient donc une donnée financière importante à intégrer dans l’évaluation du profit sur l’investissement.

Afin d’aider les contribuables à déterminer si la disposition d’un immeuble doit être imposée comme un gain en capital ou un revenu d’entreprise, les tribunaux ont établi une liste de facteurs de comportement :

  • La nature du bien, soit son utilisation durant
  • La période de détention;
  • La durée de possession du bien;
  • Les efforts consacrés pour disposer du bien;
  • Les travaux effectués à l’égard du bien disposé afin d’en faciliter la vente ou d’en augmenter sa valeur;
  • La relation entre la transaction immobilière réalisée et l’entreprise ou l’emploi du contribuable;
  • L’activité normalement associée à l’entreprise;
  • Le nombre et la fréquence des opérations;
  • Les circonstances ayant mené à la disposition du bien.

Évidemment, aucun des facteurs mentionnés ci-dessus n’est déterminant en soi et la pertinence de chacun de ces facteurs dans cette détermination dépendra des circonstances entourant chaque cas.

Enfin, nous vous recommandons de déterminer dès le moment de l’acquisition de l’immeuble votre intention première en lien avec cette acquisition pour connaître le traitement fiscal qui devra être utilisé au moment de la disposition. En cas de doute ou si vous aimeriez en savoir davantage, il nous fera plaisir de vous rencontrer.

Distinction entre une dépense de nature courante ou en capital – la ligne est souvent très mince

Les dépenses courantes, telles que l’assurance, les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires sont généralement entièrement déductibles dans l’année où elles sont engagées, alors que la dépense en capital, telle que le coût de l’immeuble, les droits de mutation ou l’ajout d’un foyer doit être ajoutée au coût du bien.

Les principales dépenses qui font l’objet de vérifications fiscales et qui sont dans la mire du fisc sont les dépenses d’entretien et de réparations. Pourquoi ? Parce que ces dépenses peuvent, dans certaines circonstances, être déductibles alors que dans d’autres, elles devront être capitalisées. Une dépense d’entretien et de réparations qui vise à ramener l’immeuble à sa valeur normale constitue habituellement des dépenses de nature courante entièrement déductibles. Par exemple, une dépense effectuée pour le remplacement des fenêtres, la réfection du toit, le remplacement des planchers par un plancher similaire et de même qualité sera considérée comme une dépense de nature courante, peu importe le montant.

À l’inverse, une dépense d’amélioration, telle que le remplacement d’un plancher en tapis par un plancher en bois serait une dépense en capital puisque la dépense ajoute une valeur additionnelle à l’immeuble.

Dans le cas d’un flip immobilier où on acquière un immeuble à une valeur en dessous de sa juste valeur marchande en raison de rénovations majeures immédiates, il est fort probable que la plupart des dépenses soient capitalisables, puisqu’elles viendront augmenter la valeur de l’immeuble. D’ailleurs, Revenu Québec s’est prononcée à maintes reprises au cours des dernières années sur ce sujet et rarement en faveur du contribuable!

Enfin, nous vous recommandons de bien documenter vos travaux, surtout lorsqu’il s’agit d’une dépense importante de nature courante. Des photos « avant » et « après » pourraient être utiles de même que le rapport d’évaluation d’un expert dans le domaine.  En cas de doute ou si vous aimeriez en en savoir davantage sur ces règles, il nous fera plaisir de vous rencontrer.

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